De Belastingdienst heeft zijn aanpak van verzwegen vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten grotendeels zichtbaar gemaakt. Op 3 december 2024 verschenen de projectstukken van Project Dubai Leaks, aangevuld met het projectlogboek en het Projectplan Verhuld Vermogen. Op 29 juli 2025 volgde na een Woo-verzoek nog een besluit over de herkomst van de gegevens. Veel is weggelakt op grond van privacy, het belang van effectieve controle en de vrije meningsvorming, maar de kern is duidelijk: de fiscus heeft een dataset over Nederlanders met onroerend goed in Dubai en is die aan het uitwerken. Het gaat niet om de vraag of iemand daar een appartement bezit. De vraag is waar het geld vandaan komt waarmee dat is betaald, en of dat geld in Nederland netjes is verantwoord.
Waar komen de gegevens vandaan?
De data is afkomstig uit het register van het Dubai Land Department, een vorm van kadaster, en bereikte de Belastingdienst via de Amerikaanse non-profit Center for Advanced Defense Studies (C4ADS). Het Central Liaison Office van de fiscus ontving in juli 2021 een eerste bestand van een buitenlandse belastingdienst, met daarin personen met een link naar Nederland die vastgoed in Dubai bezaten. In de jaren daarna kwamen aanvullende bestanden binnen. Om enig gevoel voor de omvang te geven: uit een analyse van de EU Tax Observatory uit 2022 blijkt dat het minimaal gaat om ruim duizend Nederlanders die te koppelen zijn aan meer dan zeventienhonderd objecten, met een totale waarde van meer dan 700 miljoen euro. C4ADS houdt zijn Dubai-database bovendien actief bij en breidt die uit, dus verdere uitwisseling in de toekomst is niet uitgesloten.
Waar zit het Nederlandse heffingsbelang?
Op basis van het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE wordt vastgoed belast waar het ligt. Ook huurinkomsten worden in Dubai belast. In zoverre valt er voor de Nederlandse schatkist weinig te halen aan het bezit zelf. Het belang zit een stap eerder, bij de financiering. In Dubai kan vastgoed met contant geld of crypto worden gekocht, en achter dat geld kan een verzwegen Nederlandse bron zitten: onaangegeven inkomen in box 1, verzwegen spaargeld of cryptobezit in box 3, of een schenking van buitenlandse familie die relevant is voor de schenk- en erfbelasting. In de praktijk komt het ook voor dat een Nederlander met zijn paspoort als stroman op zijn naam vastgoed koopt voor familie in het buitenland, iets wat in Dubai voor veel andere nationaliteiten niet mogelijk is. De vervolgvragen van de fiscus richten zich dan ook op de aankoop en de bron van het vermogen, niet op het pand.
Wat kunt u verwachten, en over welke jaren?
Eind 2024 is het Team Verhuld Vermogen begonnen met vragenbrieven. De grondslag is artikel 47 AWR, dat een belastingplichtige verplicht om fiscaal relevante vragen te beantwoorden en gegevens te verstrekken. De dataset ziet volgens het projectplan op de jaren 2017 tot en met 2021, maar de fiscus maakt duidelijk dat de behandeling niet tot die jaren beperkt blijft. Voor in het buitenland aangehouden vermogen geldt de verlengde navorderingstermijn van twaalf jaar van artikel 16, vierde lid, AWR. Dat vergroot het bereik aanzienlijk. Reageren op zo’n brief is dus geen formaliteit: wat u antwoordt, bepaalt mede over welke jaren en op welke grondslag de inspecteur kan navorderen.
De zwakke plek in het dossier van de fiscus
De Belastingdienst signaleert in het projectplan zelf een wezenlijk risico: de betrouwbaarheid van gegevens die via derden binnenkomen. De oorspronkelijke bronbestanden heeft de dienst niet, en er is een reëel gevaar van false positives. Het bezit van een pand in Dubai zegt op zichzelf niets over de herkomst van het geld. Voor het opleggen van een navorderingsaanslag met boete leunt de inspecteur daarom sterk op wat de belastingplichtige zelf naar aanleiding van de vragen verklaart. Bij een belastingplichtige die niets prijsgeeft, resteert al snel hooguit een navordering in box 3 over de waarde in en vóór het jaar van aankoop, voor zover dat binnen de twaalfjaarstermijn valt. Komt het tot een procedure, dan is de vraag of de fiscus met informatie van derden aan zijn bewijslast voldoet. De discussie doet denken aan de KB-Luxzaken, waarin de rechtmatigheid en de bewijskracht van via derden verkregen gegevens jarenlang onderwerp van geschil waren. Dat de eerste dossiers worden afgerond, betekent processueel dus vooral dat de discussie nog moet beginnen.
En het strafrecht?
In het projectplan staat tussen de regels door dat voor deze zaken standaard een advies in de Boete Advies Applicatie wordt aangevraagd. Voldoet een zaak aan het Protocol AAFD, dan kan zij worden aangemeld voor strafrechtelijke vervolging. Naast een vergrijpboete ligt strafvervolging dus op tafel. Gelet op het doel van het project, een signaal aan compliante belastingplichtigen dat verhullen wordt bestraft, is de verwachting dat een deel van de zaken die kant op gaat. De inzet en de risico’s lopen daarmee flink uiteen, afhankelijk van de feiten en van de manier waarop op de eerste vragen wordt gereageerd.
Ontvangt u een vragenbrief?
De openbaar gemaakte stukken laten zien dat de Belastingdienst de komende jaren actief blijft op dit dossier. De bewijslastverdeling, de rechtmatigheid van de gegevens en de samenloop van fiscale en strafrechtelijke gevolgen maken het een complex speelveld, waarin een eerste antwoord verstrekkende gevolgen kan hebben. Ontvangt u een vragenbrief over vermogen in Dubai, of verwacht u die, neem dan contact op met Laghmouchi Law voordat u reageert. Wij beoordelen uw positie, bepalen samen met u de lijn richting de inspecteur en staan u bij in een eventuele bezwaar-, beroeps- of strafrechtelijke procedure.
Veelgestelde vragen
Wat is Project Dubai Leaks?
Een project van de Belastingdienst binnen het programma Verhuld Vermogen, gericht op Nederlanders met niet-aangegeven vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten. De onderliggende stukken zijn eind 2024 en in juli 2025 openbaar gemaakt op rijksoverheid.nl.
Waarom onderzoekt de Belastingdienst vastgoed in Dubai?
De fiscus kijkt naar de herkomst van de financiering. Onder het belastingverdrag met de VAE wordt het vastgoed daar al belast, dus het Nederlandse belang zit elders: in verzwegen inkomen (box 1), spaargeld of crypto (box 3) of buitenlandse schenkingen.
Over welke jaren kan de Belastingdienst navorderen?
De data ziet op 2017 tot en met 2021, maar de behandeling blijft daar niet toe beperkt. Voor buitenlands vermogen geldt de verlengde navorderingstermijn van twaalf jaar (artikel 16, vierde lid, AWR).
Wat moet ik doen bij een vragenbrief over vermogen in Dubai?
Artikel 47 AWR verplicht tot antwoorden, maar wat u verklaart bepaalt mede de omvang van een navordering en een eventuele boete. Laat uw positie beoordelen voordat u reageert.